Konut Kredisi Rehberi

Ayrıca başvurmuş olduğunuz banka ile daha önce çeşitli şekillerde çalışmanız olduysa güncel olmasının gerekliliği bulunmayan bazı belgeler istenmeyebilir veya gerekli görülmesi durumunda ek belgeler de talep edilebilir.

Konut kredisi ipotekli bir kredi olması sebebiyle bankalar tarafından ödenmeme riski daha düşük olarak algılanır. Ancak yüksek tutarlı ve uzun vadeli bir finansman olması sebebi ile bankalar, gelir durumunuz ve kredi notu incelemenizi detaylı olarak yapar. İncelemenin sonucunda kredi çıkıp çıkmayacağına ise banka tahsis birimi karar verir.

Kayıtlı geliriniz ve kredi notunuza göre değişkenlik göstermekle birlikte, genel olarak beyan ettiğiniz aylık geliriniz en fazla yarısı, bankalar tarafından “ödenebilir aylık taksit tutarı” olarak kabul edilir. Örneğin aylık 3 bin TL geliriniz varsa en fazla 1.500 TL aylık kredi taksiti ödeyebilirsiniz şeklinde bir hesaplama yapılır.

• Bankaları maliyet oranı üzerinden karşılaştırın.
• Mümkün olduğunca çok bankadan teklif alın.
• Zorlanmadan ödeyebileceğiniz aylık taksit tutarını net olarak belirleyin.
•  Alternatif ödeme planı seçeneklerini değerlendirin.
• Sadece bilgi almak için konut kredisi başvurusu yapmayın.
• Zorunlu olarak yapılmak istenen sigorta ücretlerini öğrenin.

Yasal olarak gayrimenkul değerleme uzmanın (konut eksperinin) belirlediği değerin en fazla %80’ine kadar konut kredisi kullanılır. Örneğin almak istediğiniz eve eksper tarafından 200 bin TL değer biçildiyse en fazla 160 bin TL konut kredisi kullanabilirsiniz. Ayrıca geliriniz yeterli olması durumunda en fazla 48 vadeli olarak ipotekli veya ipoteksiz ihtiyaç kredisi ile peşinat tutarınızı finanse etme şansınız da mevcut.

Konut kredisi diğer kredi türlerinden farklı olarak aynı hanede ikamet eden tüm aile bireylerinin belgeli geliri kabul edilir. Bu sayede beyan etmiş olduğunuz geliriniz yükseldiği için kullanabileceğiniz kredi limitiniz de artar. Ancak geliri beyan edilen aile bireylerinden birinin bankalar ile çalışması düzensiz olduğu için kredi notu düşük seviyede yer alıyorsa, kredi başvurunuzu olumsuz olarak etkileyebileceğini de göz önünde tutmalısınız.

Konut kredisinde ortak tapu işlemi genellikle akrabalık bağı olan kişilerin ortak bir ev alması durumunda tercih edilir. Bu süreçte ev alacak olan tüm ortakların kredi notu ve gelir durumu başvurulan bankanın krediye uygunluk şartını taşıması gerekir. Bankanın onay vermesi durumunda ortaklık paylarına göre tapu da konut kredisi de ortakların kendi adlarına çıkar. Ayrıca genellikle bankalar, her ortağın diğerinin kredisine kefil olmasını da ister.

Konut kredisi diğer bireysel kredi türlerine göre çeşitli avantaj ve düşük faiz oranlarına göre verildiği için ödeme planınızda herhangi bir değişiklik yapmanız halinde, kalan vadeniz 36 ayın altında ise kalan anaparanızın %1’i, kalan vadeniz 36 ayın üzerinde ise kalan anaparanızın %2’si oranında “erken ödeme cezası” yasal olarak alınabilir. Ayrıca ara ödemelerde vade değişikliği yapılmadığı takdirde sadece yatırılan tutar üzerinden bu hesaplama işlemi yapılır.

Konut kredisi işlemlerinde kullanılan kredinin binde 5’i oranında yasal olarak dosya masrafı alınabilir. Ancak farklı kurum ve kişilere ödenen ekspertiz, ipotek ve sigorta masrafları, alınabilecek dosya masrafından hariç tutulur.

Konut kredisi ödeme planı sabit, artan, azalan ve kişiye özel o olarak oluşturulabilir. Ülkemizde en fazla tercih edilen ödeme planı ise aylık ödemeleri değişmeyen “sabit” ödemeli plandır. Ödeme planı seçerken dikkat etmeniz gereken en önemli husus ise düşükten başlayan bir plan seçmeniz durumunda, genel olarak toplamda ödeyeceğiniz faizin artmasıdır.

Konut kredisi 360 aya (30 yıla) varan vadeler ile kullanılabilir. Ancak faiz oranlarının yüksekliği sebebiyle 180 aydan sonra maliyet dezavantajlı hale gelir. Bu sebeple özellikle 180 aydan yukarı vadelerde konut kredisi kullanmanızı (faiz oranları aylık %0,60 seviyelerine inmediği sürece) tavsiye etmiyoruz.

Kredi işlemlerinde kefil olunması durumunda, kredi tamamen kapatılana kadar tüm bankalar tarafından kefil olunduğu görülür. Ayrıca kefil olunması mevcut kredi borcunun riskini de bir yerde üzerine almak olduğu için, bankalar kefil olan kişinin kredi başvurusu yapması durumunda bu riski de değerlendirmeye alır. Öte yandan kefil olacak kişinin evli olması durumunda eşin kefilliği onayladığına dair “eş izninin” de yazılı olarak alınması gerekir.

Konut kredisi mevcut bankacılık sistemimizde devredilemez. Çünkü konut kredileri kişilerin gelir ve kredi notuna göre o günkü kredi faiz oranları üzerinde sadece yeni konut alımlarını desteklemek için KKDF ve BSMV vergilerinde muaf olarak verilir. Ancak konut kredisi borcu devam eden evinizi satabilirsiniz.

Genel olarak tapu masraflarını alıcının ödemesi istense de aslında yasal olarak tapuda beyan edilen bedelin %4’ü olan tapu harcı, alıcı ve satıcı adına yarı yarıya tahakkuk eder. Örneğin, tapuya 200 bin TL olarak beyan edilen gayrimenkul için 4 bin TL alıcı, 4 bin TL’de satıcı bir harç ödemesi yapar.

2015 yılında yürürlüğe giren Tüketici Kredisi Yönetmeliği ile birbirini izleyen iki taksit ödemesi yapılmaması durumunda bankalara kredi taksitlerini iptal etme ve “kredinin tamamını tüketiciden talep etme hakkı” verildi. Bu durumda olan kişilere banka tebligat göndererek borcun tamamının 30 gün içerisinde ödenmesini isteyebilir. Ancak genel uygulama olarak bankalar borcun tamamını değil, sadece ödenmeyen taksit tutarlarının yatırılmasını istiyor. Ama bankanın böyle bir hakkının olduğu da unutulmamalı.

Konut kredisi yalnızca konut alma amaçlı olduğundan, bu krediyle arsa alınamaz. Arsa kredisi, imarlı ya da imarsız arsa alımı için bankaların sıklıkla kullandırdıkları bireysel bir kredi türüdür. Arsa kredisi faiz oranları, genellikle konut kredi oranlarıyla benzerlik göstermekle birlikte bu kredi türü için her bankanın farklı uygulamaları mevcuttur.

Mevcut yasa gereğince gayrimenkul alımı üzerinden beş yıl geçmeden satılması ve ilgili yıl içerisinde belirlenen istisna tutarı üzerinde bir kâr elde edilmesi halinde, satış işlemi için değer artış kazancı vergisi hesaplanır. Özellikle alım sırasında rayiç bedelin düşük gösterilmesinden dolayı çok yüksek vergiler çıkabilir.